Тёплый Стан, Северное Бутово и Гольяново - районы-лидеры по росту цен на жильё в Москве. Эксперт назвал основные причины такой динамики
Эксперт рынка недвижимости Москвы Валерий Летенков рассказал о причинах, которые привели к росту цен в районах-лидерах столицы.
За 3 года - с октября 2018 года по октябрь 2021 года - средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Москвы выросла на 41,99%, достигнув отметки в 307,5 тыс. рублей. При этом средний рост средней цены за вторичный "квадрат" в абсолютных значениях за указанный период составил 90,9 тыс. рублей.
Наиболее значительный рост цен в процентном отношении среди районов Москвы продемонстрировал Тёплый стан. В этой столичной локации рост средней цены на вторичном рынке составил 90,71%, достигнув отметки в 276,7 тыс. рублей. Так, за три года вторичный "квадрат" в этой части столицы подорожал на 127,3 тыс. рублей.
Также в ТОП-3 районов по росту цен в процентном отношении вошли Северное Бутово, где средний вторичный "квадрат" подорожал за 3 года на 83,93%, достигнув отметки в 253,9 тыс. рублей, а также район Гольяново, где эти квадратный метр вырос на 82,52%, достигнув отметки в 248,8 тыс. рублей.
Самый незначительный рост цен на вторичном рынке был отмечен в районе Сокол, где средняя стоимость квадратного метра подорожала всего 0,9%. Сейчас "квадрат" на вторичном рынке оценивается 338,7 тыс. рублей.
Единственным районом, где была зафиксирована отрицательная динамика цен, стал Алтуфьевский район столицы. Здесь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 6,9%, до отметки в 241,9 тыс. рублей.
Валерий Летенков, генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы":
- В среднем недвижимость столицы дорожает на 7-10 процентов в год. Таким образом, можно говорить, что за последние годы столичное жильё росло в цене быстрее ожидаемого.
Рост цен по районам происходит по ряду факторов. Во-первых, это новое жилое строительство в локации. Во-вторых, значительный рост спроса фиксируется там, где была определённая недооцененность. В-третьих, на стоимость жилья влияет рост транспортной доступности. Также к важным факторам могу отнести экологические показатели района.
Если говорить конкретно по районам, то в Тёплом Стане есть хороший парк, который называется Ландшафтным заказником, а также сразу три станции метро. Также для понимания картины важно отметить, что в районе улицы Варги построили новые хорошие дома высокого класса. Также дома хорошего уровня находятся у станции метро "Коньково" и "Тропарево". Безусловно, эти новые объекты оказали влияние на среднюю стоимость.
Если говорить про Северное Бутово, то ещё совсем недавно этот район считался чуть ли не пригородом. Тогда 2-комнатную квартиру в Москве меняли на 3-комнатную квартиру в Северном Бутово с хорошей доплатой. Сейчас статус района значительно вырос. Таким образом, можно говорить, что здесь была отыграна определённая недооцененность района.
Говоря про Гольяново, то стоит сказать, что не так давно минусами района считалась криминальная обстановка, наличие большого количества общежитий, а также промзоны. Сейчас промзоны застраиваются, ветхие дома сносятся и на их месте возводятся новые дома с более высокой стоимостью квадратного метра, которые влияют на средний параметр по району.
Анализируя ситуацию по Соколу, могу сказать, что локация сейчас застроена и новых домов здесь практически нет. Кроме того, динамики цен не наблюдается из-за того, что стоимость метра здесь изначально была на предельно возможном уровне.
Говоря про Алтуфьевский район, стоит отметить не очень привлекательный для покупателей старый фонд, а также достаточно спорную ситуацию по экологии.
На повышение цен в Москве повлияла льготная ипотека, а также рост цен на первичном рынке. Например, недавно для клиента искали 1-комнатную квартиру в районе метро "Селигерская". Так, в новом доме объект площадью 35 квадратов без отделки продаётся за 12 млн рублей, а аналогичный объект в старом фонде в этой же локации за 11 млн рублей. Уверен, что если бы не было такой цены на первичном рынке, то вторичка здесь стоила бы в районе 9 млн рублей.
Резкого падения цен на рынке жилья Москвы точно не будет. Сейчас сегмент находится в определённой тишине, но спрос есть. Клиенты активно торгуются. Средний размер торга сейчас составляет 3-5 процента от изначально объявленной цены.
Одним из ярких изменений последнего времени на рынке жилья является то, что покупатели стали проще смотреть на цены. Если раньше клиент приходил с бюджетом в 10 млн рублей, то он искал объект, который стоит ни копейкой больше. То есть люди готовы были идти на снижение качества объекта, но с условием попадания в свой бюджет. Сейчас этого уже нет. Если человек видит квартиру на 500 тысяч рублей дороже, но с какими-то более выигрышными характеристиками, он выбирает более дорогой вариант.
